Danmark har brug for cirka 150.000 nye boliger frem mod 2040. Undersøgelser viser, at op mod 70.000 af dem kan skabes gennem renovering og ombygning. Men potentialet i eksisterende erhvervs-, kontor- og velfærdsbygninger bliver ikke udnyttet fuldt ud i dag.
Et nyt vidensprojekt undersøger hvorfor omdannelse til boliger ofte taber til nedrivning og nybyggeri, og hvad der kan gøres ved det.
Projektet hedder Investeringscasen for transformation af erhvervs-, kontor- og velfærdsbyggeri til bolig og er udviklet af Rambøll, Nykredit, Ejendomsselskabet Olav de Linde og statens ejendomsselskab, Freja Ejendomme og støttet af Bevar Mere.
Tid, geografi og forudsigelige processer er helt afgørende
Når transformation af byggeri fravælges, er det ofte, fordi det er sværere at forudsige og beregne prisen end ved nybyggeri. Det er en udfordring for investorer, der ofte kan leve med en risiko, der kan estimeres. Men de forhold, der er sværere at måle – og som påvirker både tid og økonomi – bliver tit afgørende barrierer, viser undersøgelsen.
Tid er en af de faktorer, der kan gøre størst indhug i, om et projekt kan betale sig økonomisk. Ét ekstra år i byggesagsbehandlingen kan koste et projekt flere millioner i driftsomkostninger, tabt leje og byggelånsrenter og vende et ellers positivt regnestykke til et negativt. Derfor er der behov for mere effektive kommunale plan- og godkendelsesprocesser.
Hvor projektet ligger kan være helt afgørende for, om et projekt kan betale sig. Der er størst økonomisk potentiale i og omkring Storkøbenhavn samt i udvalgte dele af Aarhus, Odense og Aalborg, hvor lejeniveauer og boligpriserne er højere.
– Vi er meget glade for at have været en del af dette vidensprojekt. Transformation står højt på Frejas agenda og det er et meget stort fokusområde i blandt andet to af vores største udviklingsprojekter – Jernbanebyen i København og nuværende OUH i Odense. Bevar Mere spiller en vigtig rolle i forhold til at skubbe til udviklingen og der er ingen tvivl om, at der er store gevinster ved at fokusere på transformation af vores eksisterende bygningsmasse – både i forhold til boligmangel og reduceret klimaaftryk, siger Christina Jørgensen, administrerende direktør, Freja Ejendomme.
En central udfordring er de nuværende stramme bygningskrav, der i praksis betyder, at ældre bygninger skal leve op til næsten samme krav som nybyggeri. Og det gør det både mere komplekst og dyrt at omdanne frem for at rive ned og bygge nyt.
Derfor er der behov for en målrettet indsats på tre områder: tidlig afklaring af usikkerhed, mere effektive og forudsigelige processer samt styrkede økonomiske rammer.
Det kan være gennem kommunale og økonomiske initiativer som tidlig sagsbehandling, fast-track for transformationssager, skattelempelser, lavere byggesagsgebyrer og justeringer af moms i udviklingsperioden.
BEVAR-modellen, som er udviklet på baggrund af undersøgelsen, samler de vigtigste forhold i fem temaer til tidlig og hurtig vurdering af, om et projekt kan realiseres:
Byggetekniske forhold og bæreevne
Eksisterende forurening og saneringsbehov
Værdi og efterspørgsel
Arealudnyttelse og boligegnethed
Rammer og sagsbehandling
Læs mere om vidensprojektet Investeringscasen for transformation af erhvervs-, kontor- og velfærdsbyggeri til bolig her.
Kilde: Freja Ejendomme.
